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Comment ?

Comment appliquer la loi qui vous convient ? Voici un aperçu des options qui s'offrent à vous.

Réservé à tous ceux qui aiment avoir l'oeil sur chaque détail et surtout, chaque chiffre. Avant de mettre en place votre défiscalisation, prenez soin de faire la liste de toutes les démarches que vous devrez faire, et de sélectionner à l'avance tous les partenaires dont vous aurez besoin.

Les lois Demessine, De Robien, Malraux, LMNP, LMP etc. étant les plus efficaces et les plus couramment utilisées en défiscalisation, nous les prendrons donc comme exemple :

• Principe de base : ces lois reposent toutes sur un principe d'acquisition immobilière destinée à la location durant une période déterminée. En clair, vous bénéficiez de réductions d'impôts en achetant un bien que vous louez ensuite.
• Définition des étapes : attention à toutes les prévoir, et surtout, à n'en brûler aucune.
  • Choisir le support, c'est à dire le bien qui sera bientôt le votre. Choix stratégique, car il doit réunir un certain nombre de conditions.
    Choisissez au minimum un appartement 2 pièces, et idéalement, 3 pièces. En effet, les studios engendrent une rotation des locataires beaucoup plus importante, car ils sont surtout loués pour de courtes périodes (en moyenne, inférieures à 3 ans, comme aux étudiants, aux célibataires, aux salariés en mission etc.). Pensez à vos futurs locataires ! Mieux vaut attirer une famille stable.
    Choisissez un bien de type "standing" ou "grand standing", pour pérenniser votre investissement, et assurez-vous qu'il se trouve dans une zone où la demande locative est importante. N'hésitez pas à vous éloigner de Paris ! Un studio parisien peut valoir en effet le prix d'un beaux 2 pièces bordelais ou strasbourgeois, et la clientèle, rappelons-le, n'est pas la même.
  • Obtenir un financement adéquat. Car lui aussi doit être adapté ! Sans entrer dans le débat "taux fixe ou variable" (choix qui n'appartient qu'à vous) pensez simplement à sécuriser les financements variables en optant pour des taux variables CAPE, c'est à dire avec une limite maximale d'évolution. Idéal pour profiter des fluctuations des taux sans craindre une mauvaise surprise.
    Pensez aussi à obtenir un financement sans pénalités en cas de remboursement anticipé du capital. Autrement dit, si votre opération à été financée sur 15 ans et que vous choisissez de revendre votre bien à seulement 10 ans, vous devez pouvoir rembourser intégralement votre prêt sans "pénalités d'avance".
    Enfin, assurez-vous que le taux d'assurance reste raisonnable, et ne compense pas "par hasard" un taux bancaire particulièrement bas.
  • Organisez votre passage chez le notaire. Ici, aucun écueil. Le tout est de trouver le temps d'y aller.
  • Une fois livré, il va falloir gérer !
    Tout d'abord trouver les locataires, au besoin, en passant une annonce dans les journaux spécialisés. Prévoyez du temps pour les visites et les rendez-vous. Ensuite, il ne vous reste plus qu'à empocher les loyers, mais gare aux mauvais payeurs ! L'autre solution est de passer par un cabinet de gestion. Attention à ce qu'il ne soit pas trop cher et que les assurances proposées vous couvrent bien contre les loyers impayés (taux de remboursement, périodes de carences, reconductibilité sur 12 mois etc.)
  • Pendant l'opération, prévoyez aussi du temps pour faire vos calculs et remplir votre déclaration (il faaut justifier vos économies d'impôts auprès de l'administration fiscale). Calculez les montant des déductions et réductions pour chaque années, prenez en compte vos loyers, vos remboursements de prêt, vos différentes charges (déductibles ou non), et essayez de déterminer au plus juste votre participation annuelle. A vos calculatrices !
  • En fin de parcours, la revente, en passant par des agences immobilières (que vous devrez commissionner) ou vos propres moyens en passant des annonces.
• Sélectionner ses partenaires et Négocier : c'est là que les choses se gâtent ! Vous aurez souvent, soit l'embarras du choix, soit pas de choix du tout !
  • Les promoteurs : de ce côté là, pas de soucis, la concurrence est rude. Ils ont tous de "superbes programmes" à vous vendre. Veillez quand même à choisir un promoteur sérieux, dont la qualité de fabrication est reconnue. Vous pouvez, par exemple, visiter des ensembles déjà construits pour juger par vous même.
  • Les banques : il vous sera difficile d'obtenir des conditions vraiment avantageuses auprès d'une agence qui ne vous connaît pas. Votre meilleure chance, c'est votre propre agence, sauf si vous avez habitué votre banquier à vous faire payer des agios ou des pénalités de retard. Soyons réalistes : si votre banquier vous considère comme un bon client, il fera le dos rond pour vous fournir le financement que vous souhaitez. Sinon, il va falloir être persuasif...
  • Les cabinets de gestion : là aussi, prenez soin de choisir une société sérieuse. Renseignez-vous !
    Comparez les frais de gestion de différents cabinets, et surtout comparez bien les assurances proposées. Elles sont toutes très différentes. Dans l'idéal, optez pour une assurance sur 100% du loyer, sans carence, applicable plusieurs fois dans l'année, sur toute la durée de l'opération. Elles existent, mais il faut vraiment fouiner.
  • Les comptables, fiscalistes ou avocats-fiscalistes : leurs services ne sont évidement pas gratuits, mais beaucoup préfèreront cette option pour s'épargner les heures de calculs nécessaires chaque année à l'établissement de la déclaration d'impôts.
    De plus ils seront plus à même de faire tous les calculs prévisionnels de votre opération.